地主出售前「請做這件事」方便管理

有土斯有財!土地越多筆、面積越大,表示財富驚人,多多益善。如果是虛有其表,那可能就麻煩了。正業地政士聯合事務所長鄭文在表示,如果您買了1間房屋,您希望有幾張土地所有權狀?正常的配置是1筆1棟,也就是1張房屋所有權狀,加上1張土地所有權狀。管理上方便,出賣時也單純,但是,我們曾經遇過1張房屋權狀,配上30張土地權的情事。這時不是有土斯有財,而是買方快哭出來!因為過戶代書費會因為土地筆數的增加而增加,為此付出較高的代書費。
 
為什麼會造成如此的困擾呢?因為當初地主合建時,少了一個土地合併的申請,所以才會造成後續的買方的困擾。可以再申請合併嗎?當然可以,但是早期的地主可能只有少數幾個人,申請時必須全體同意,相對容易。但是,現在房地出售後,共有人可能數百人,全體同意就相形困難了。
 
個案中地主只有1人,合建的土地有3筆,如果不在出售前辦理合併,未來買方都會有1張建物權狀,3張土地權狀,持有面積一樣,但是相對複雜,所以在建物的使用執照下來前,我們建議地主先辦理土地合併,把土地產權單純化,地主也從善如流,配合辦理申請及用印。
 
但是,該土地有向銀行辦理貸款,所以有抵押權設定的存在,按照規定,辦理土地合併時,如果有抵押權的存在,必須抵押權債權人同意才能辦理,抵押權人同意是銀行總行的權限,非銀行經理同意就可以辦理。
 
於是,分行給了地主軟釘子碰,請我們的地主打消念頭,就維持3筆土地登記給買方吧!依據地籍測量實施規則第224條規定:土地因合併申請複丈者,應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。.....二、設定有抵押權時,應檢附土地所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權,於數土地上設定抵押權,未涉權利範圍縮減者,不在此限。經確認後發現,該3筆土地系銀行的共同擔保債權,並不影響抵押權人的權益,所以合併免附抵押權人的同意書。
 
依法有據後,我們立即向地政事務所申請土地合併的手續,順利的將土地合併成一筆,爾後,買方取得該社區的產權只要一張土地權狀,一張建物權狀,單純許多。
 
如果您是合建的地主,或是自地自建的地主,記得建物使用執照下來之前,多一個土地合併的手續,可以讓每一個買方的產權相對單純,因為土地持分面積才是財富的象徵,但是,土地權狀的張數卻不是財富的象徵,還可能造成日後過戶的困擾。